재개발 존치구역이 뭔가요?

행정 요건이 충족되지 않아 재개발이나 재정비가 보류된 지역

서대문구 시세 조회를 하면서 많이 듣게 되는 단어는 바로 '재개발 존치구역'이라는 말입니다.

과거 재정비촉진지구를 지정할 때 구영을 정하게 되는데 재정비촉진구역에 포함된 곳은 재개발 진행이 가능하고 그와 반대되는 곳을 존치구역으로 지정하게 되었습니다. 그러면서 존치정비구역과 존치관리구역, 두 가지로 나누어 관리하게 됩니다.

존치구역을 상세하게 알아보기 전에 우선적으로 재정비 촉진 사업이라는 것에 대해서 먼저 파악해야 하는데요. 이는 도심 지역에 대해서 낙후된 구역에 대한 주거 환경의 개선 및 기반 시설의 확충을 통해 도시 기능이 회복될 수 있도록 광역 규모로 사업을 계획합니다. 이처럼 체계적이고 효율적인 방식을 통해서 추진하는 것으로 민간의 주도로 추진된 주택 개발 사업으로 인해 발생한 문제점인 기반 시설의 부족 및 도시 경관 왜곡과 같은 부분에 대해서 보완하기 위한 재정비 사업을 일컫습니다.

 

일반적으로 시행하고자 하는 해당 지구가 지닌 특성에 따라서 주거지형과 중심지형, 고밀 복합형의 세 가지 형태로 구분하여 진행합니다. 전자의 경우에는 노후되거나 불량 주택을 포함한 건축물이 밀집한 지역을 가리키며 그에 따라서 주거환경의 개선과 함께 기반 시설에 대한 기초적인 정비가 필요한 지구를 말하는데요. 중심지형은 상업지나 공업지 등 토지를 보다 효율적으로 이용하기 위한 것으로 도심, 부도심 등 해당 지역이 지닌 도시의 기능이 정상적으로 회복되는 단계가 필요한 지구를 말합니다. 마지막으로 고밀 복합형의 경우에는 이미 주요 역세권을 확보하고 있거나 간선 도로 교차지 등 비교적 양호한 기반 시설을 갖추고 있기 때문에 대중교통을 이용하는 것에 있어서 편리한 장점을 지닌 지역을 말하는데요. 하지만 도심 내에 소형 주택의 공급의 확대가 필요하거나 혹은 토지의 고도 이용 및 건축물의 복합 개발이 적절하게 필요한 지구에 대해서 이와 같은 사업을 시행합니다.

 

이와 같이 재개발이 일어나는 대부분의 구역은 촉진 구역에 포함되는데요. 간혹 행정 요건을 충족하지 않아서 그에 예정된 사업이 보류된 지역을 존치구역이라고 합니다. 이는 더욱 세밀하게 나누어볼 때에 존치 정비 구역과 존치 관리 구역으로 구분할 수 있는데요. 이에 따른 명확한 차이점은 바로 행위에 대한 제한 여부입니다. 정비에 포함될 경우에는 행위 제한이 걸리며 관리 구역일 경우에는 행위 제한이 없다고 하는데요. 따라서 만일 관리 구역에 포함된다면 기존 건물에 있어서 증개축이 가능하다는 것을 말하기 때문에 해당 지역에 대한 위험도가 높아질 수 있습니다. 현재 우리나라에서는 수도권을 비롯해서 다양한 지역에 대해 이와 같은 존치구역이 있는데요. 여기에 대해서 얼마나 잘 이해하고 파악하고 있는지에 따라 부동산 투자 아이템으로 활용해 높은 수익을 달성할 수 있다고 하는데요. 물론 개발 가능성을 두고 해당 지역에 토지나 건물을 매입해 이도저도 못하는 상황이 벌어질 수도 있습니다. 하지만 신중한 접근을 두고 해당 지여이 일부 행정 요건을 충족하기만을 기다렸다가 투자를 시행한다면 많은 수익을 얻을 수 있는 구조를 얻을 수도 있는데요.

 

존치라는 단어가 뜻하는 것에 따라서 기존 제도와 설비 및 규제와 같은 것을 보존하는 것을 바로 알고 세부 내용을 면밀하게 파악해 이후에도 재개발 및 재정비 사업의 실현 가능성 여부를 판단해 추이를 지켜보는 방법도 있습니다. 지금 당장은 아니더라도 이후에 해당 지역의 노후도와 주택 접도율, 혹은 과소 필지, 호수 밀도 등에 따란 여건의 변화로 인해서 재개발 및 재정비 사업의 필요성이 대두된다면 언제든지 재개될 가능성이 있는 지역인데요. 하지만 존치 관리 구역에 포함될 경우에는 아무리 이와 같은 조건이 변화하더라도 다시 재개될 가능성은 거의 희박하다고 보시면 됩니다. 이와 관련된 행정 요건으로 건축물의 노후도는 전체 대비하여 약 66% 이상의 규모가 포함되어야 하는데요. 철근 콘크리트 구조를 지닌 공동 주택일 경우에는 30년 이상이어야 하며 조적 구조라면 20년 이상의 시간이 경과되어야 그에 따른 노후도를 인정받을 수 있다고 합니다. 지금까지 존치구역과 그에 관련된 정보를 기반으로 하여 다양한 내용을 안내해 드렸는데요. 앞으로 부동산 시장에 대한 관심은 더욱 증가할 것으로 보이며 이에 따른 정보를 필요로 하신 분들에게 매우 유용한 시간이 되셨기를 바랍니다.

 

 

[존치정비구역] 존치정비구역은

재개발 구역은 아니지만 해ㅑㅇ후 재개발이 추진될 가능성이 상당히 높은 곳이라고 볼 수 있습니다.

*존치구역에서 행후 재개발이 될 것까지 염두한다면 존치정비구역임을 확인해야 합니다.

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[존치관리구역]

존치관리구역은 재벙비촉진구역 요건이 부족하거나 재개발 사업을 하지 않고 기존대로 유지나 관리가 필요한 곳을 뜻합니다. 재정비촉진구역에서 존치관리구역으로 변경되기도 하는데 결론적으로 존치관리구역은 향후 재개발로 진행되기가 어렵다고 보면 됩니다.

도시 재정비위원회 참고.